Posse e direitos reais

Versão 1 - Direito Civil

06. Em relação ao usucapião e à perda da propriedade, pode-se afirmar que

I. são títulos justos a embasar o usucapião ordinário a escritura por instrumento particular, a escritura pública, o compromisso de compra e venda, a cessão de direitos hereditários e a sucessão em si mesma;

II. no usucapião rural, tem legitimidade para usucapir a pessoa física, nata ou naturalizada, o estrangeiro aqui residente e a pessoa jurídica aqui sediada;

III. o imóvel situado na zona rural que o proprietário abandonar com a intenção de não mais conservar em seu patrimônio, e que não se encontra na posse de outrem, poderá ser arrecadado como bem vago;

IV. na servidão, o princípio consistente em serem os prédios vizinhos comporta restrições.

Estão corretas apenas as afirmações

(A) I e II.

(B) III e IV.

(C) I, II e III.

(D) II e III.

NOTAS DA REDAÇÃO

Nesta questão, o examinador exige do candidato conhecimentos sobre a posse e os direitos reais de propriedade e servidão.

A alternativa correta é a contida na letra B, pois somente são verdadeiras as assertivas III e IV. Vejamos.

I. são títulos justos a embasar o usucapião ordinário a escritura por instrumento particular, a escritura pública, o compromisso de compra e venda, a cessão de direitos hereditários e a sucessão em si mesma;

Esta afirmação está incorreta, conforme será demonstrado a seguir.

O usucapião ordinário é a forma originária de aquisição da propriedade mediante justo título e exercício da posse mansa, pacífica e contínua pelo período de 10 anos (em regra), conforme artigo 1.242 do Código Civil :

"Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico ."

Justo título é o documento hábil a legitimar a posse. Havendo justo título presume-se a boa-fé do possuidor.

À luz do princípio da socialidade, entende-se que é desnecessário o aspecto formal do instrumento para firmar o justo título, bastando que se observe a boa-fé, os usos e costumes. Esse foi o posicionamento adotado na IV Jornada de Direito Civil:

Enunciado 302 - "Art. 1.200 e 1.214. Pode ser considerado justo título para a posse de boa-fé o ato jurídico capaz de transmitir a posse 'ad usucapionem', observado o disposto no art. 113 do Código Civil ."

Enunciado 303 -"Art. 1.201. Considera-se justo título para presunção relativa da boa-fé do possuidor o justo motivo que lhe autoriza a aquisição derivada da posse, esteja ou não materializado em instrumento público ou particular . Compreensão na perspectiva da função social da posse ."

São justos títulos: escritura por instrumento particular, a escritura pública, e o compromisso de compra e venda (devidamente quitado) e a sucessão.

Quanto ao compromisso de compra e venda, este merece uma análise mais minuciosa.

Trata-se de um direito real de aquisição. Quando devidamente quitado pelo promitente comprador, lhe confere o direito de adjudicação compulsória e posse, e mesmo não registrado, constitui justo título a hábil a embasar a ação de usucapião ordinário. Por outro lado, caso não seja quitado pelo promitente comprador, mas este continuar na posse, o título será injusto.

Esse é o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo, conforme ementa que segue.

"Apelação Com Revisão 3089584100. Ementa: Usucapião Ordinário - Aquisição a" non domino "- Contrato de compromisso de compra e venda não registrado mas com o preço quitado - Caracterização de" justo título "- Presentes os demais requisitos do usucapião ordinário, a ação é procedente - Recurso dos autores provido ."

Em relação à cessão de direitos hereditários, cabem algumas observações.

O artigo 1793 do código civil dispõe que é possível que o herdeiro ceda sua cota parte por meio de escritura pública, sendo vedada a cessão de bem determinado em razão da indivisibilidade da herança.

Ademais, sendo a herança um bem indivisível, aplica-se a ela as regras do condomínio comum (não confundir com condomínio edilício), de modo que todos os herdeiros são co-proprietários. Portanto, não é possível a usucapião da herança pelos herdeiros ou cessionários.

"Apelação Com Revisão 1698464900. Ementa: USUCAPIÃO ORDINÁRIO IMPROCEDÊNCIA DESCARACTERIZAÇÃO PELA FALTA DE JUSTO TÍTULO DOS LOTES QUE, NA TOTALIDA DE, CONSTITUEM O IMÓVEL USUCAPIENDO. ESCRITURA PÚBLICA DE CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS E DECLARAÇÃO DE VENDA QUE, NO ENTANTO, PODEM SER ASSIM CONSIDERADOS DESCARACTERIZAÇÃO DA USUCAPIÃO ORDINÁRIA PELA AUSÊNCIA DE JUSTO TÍTULO QUE, OUTROSSIM, NÃO INVIABILIZA A DECLARAÇÃO DA USUCAPIÃO EXTRAOORDINÁRIA, DIANTE DA COMPROVAÇÃO DA POSSE MANSA E PACÍFICA, EXERCIDA COM ANIMUS DOMINI, POR MAIS DE VINTE ANOS SENTENÇA REFORMADA APELO PROVIDO "

Hipóteses diversa é aquela prevista nos artigos 1206 e 1207, dos quais se infere que a sucessão poderá ser título hábil a embasar usucapião quando o falecido era possuidor de boa-fé e a continuação ou a soma das posses totalizar 10 anos.

"Apelação Com Revisão 5475854200 Ementa: USUCAPIÃO ORDINÁRIA - SUCESSIO POSSESSIONIS - Autor que é sucessor a título universal - Possibilidade de soma de sua posse com a de seu antecessor, para fins de usucapião - Inteligência dos artigos 551 do Código Civil de 1916 e artigos 2028 , 1.242 e 1.207 , do Código Civil de 2002 - Ação julgada extinta, sem resolução do mérito - Sentença reformada, para julgar-se procedente a ação (...) " II. no usucapião rural, tem legitimidade para usucapir a pessoa física, nata ou naturalizada, o estrangeiro aqui residente e a pessoa jurídica aqui sediada;

Esta afirmação está incorreta.

O usucapião rural é forma originária de aquisição da propriedade rural, mediante o exercício da posse mansa, pacífica e contínua pelo período de 05 anos ininterruptos, em área não superior a 50 hectares, na qual o possuidor instalou sua moradia e a tornou produtiva. È o que dispõe os artigos 1.239 do Código Civil e 191 da Constituição Federal .

"Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade."

Já o artigo 190 da Constituição Federal determina que cabe à lei regular e limitar a aquisição da propriedade rural por estrangeiros (pessoa física ou jurídica.)

"Art. 190. A lei regulará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional ."

A principal lei que regulamenta o assunto é a Lei nº 5.709 /71.

Lei nº 5.709 /71, art. 1º : "O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista nesta Lei. (...)

Art. 3º - A aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não poderá exceder a 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua."

Art. 5º: "As pessoas jurídicas estrangeiras referidas no art. 1º desta Lei só poderão adquirir imóveis rurais destinados à implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários ."

Note-se que a pessoa física estrangeira residente no país poderá usucapir imóvel rural se cumprir os requisitos desta modalidade de usucapião especial.

Por outro lado, as pessoas jurídicas estrangeiras estabelecidas no Brasil não poderão usucapir imóvel rural, pois elas só estão autorizadas a explorar imóveis rurais para as finalidades determinadas no artigo 5º da Lei nº 5.709 /71, e não para as finalidades que autorizam o usucapião rural previstas no artigo 191 da Constituição Federal . III. o imóvel situado na zona rural que o proprietário abandonar com a intenção de não mais conservar em seu patrimônio, e que não se encontra na posse de outrem, poderá ser arrecadado como bem vago;

Esta afirmação está correta.

Primeiramente, cabe lembrar que o abandono de imóvel, rural ou urbano, é causa de extinção do direito de propriedade.

O imóvel é considerado abandonado quando o proprietário não tem mais a intenção de conservá-lo em seu patrimônio. Haverá presunção legal absoluta de abandono do imóvel quando o proprietário não mais exercer a posse, deixando de pagar os tributos a ele referentes.

Se o imóvel abandonado pelo proprietário não estiver na posse de outra pessoa, poderá ser arrecadado como bem vago.

No caso de imóvel urbano, após 3 anos da arrecadação, passará à propriedade do Município (ou DF) de sua circunscrição. Tratando-se de imóvel rural, findo este prazo, passará à propriedade da União.

Vejamos o que o Código Civil dispõe sobre o assunto.

"Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade: (...)

III - por abandono ;

" Art. 1.276. O imóvel urbano que o proprietário abandonar , com a i ntenção de não mais o conservar em seu patrimônio , e que se não encontrar na posse de outrem , poderá ser arrecadado , como bem vago , e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições. § 1o O imóvel situado na zona rural , abandonado nas mesmas circunstâncias, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade da União, onde quer que ele se localize. § 2o Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietário de satisfazer os ônus fiscais "IV. na servidão, o princípio consistente em serem os prédios vizinhos comporta restrições.

A questão está correta. Vejamos.

No direito romano existiam as servidões pessoais (servitus do latim significa escravidão) e prediais.

O nosso Código Civil prevê a servidão predial, que é um direito real de fruição sobre a coisa alheia, não se confundindo com a passagem forçada, própria do direito de vizinhança, nem com a servidão administrativa. Vejamos.

" Art. 1.225. São direitos reais: (...) III - as servidões;"

" Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis. "

" Art. 1.386. As servidões prediais são indivisíveis, e subsistem, no caso de divisão dos imóveis, em benefício de cada uma das porções do prédio dominante, e continuam a gravar cada uma das do prédio serviente, salvo se, por natureza, ou destino, só se aplicarem a certa parte de um ou de outro. "

Por meio da servidão, é imposto um gravame a um imóvel em favor de outro, pertencentes a proprietários diversos, criando-se uma obrigação propter rem.

É instituída por vontade das partes ou testamento, e deve ser registrada no cartório competente.

As principais características da servidão são: a indivisibilidade, perpetuidade e inalienabilidade.

Geralmente, a servidão é instituída entre prédios vizinhos, com o fim de servir de passagem entre eles (servidão de passagem), de impor obrigação de não construir acima de determinado andar (servidão de vista).

Porém, pode ser instituída também entre prédios não contíguos, conforme ensina Silvio Venosa (VENOSA, Silvio de Salvo. Servidões . Disponível em http://www.justicavirtual.com.br/artigos/art62.htm ). Ex.: servidão de vista instituída entre prédios de uma mesma região, a fim de não prejudicar o panorama do local.

Portanto, correta a questão ao afirmar que, na servidão predial, a necessidade de serem os prédios vizinhos não é uma regra absoluta.