O único imóvel residencial do fiador pode ser penhorado para satisfazer a obrigação do locatário? (Informativo 374)
Informativo n. 0374
Período: 27 a 31 de outubro de 2008.
As notas aqui divulgadas foram colhidas nas sessões de julgamento e elaboradas pela Assessoria das Comissões Permanentes de Ministros, não consistindo em repositórios oficiais da jurisprudência deste Tribunal.
REMESSA. TERCEIRA SEÇÃO. BEM. FAMÍLIA. FIADOR.
A Turma deu provimento ao agravo e remeteu o julgamento do REsp à Terceira Seção, dada a relevância do tema em questão. No caso, o fiador de contrato de locação pretende afastar a constrição de seu único imóvel ao fundamento de que incidente a impenhorabilidade reservada ao bem de família pela Lei n. 8.009 /1990. AgRg no REsp 799.508-SP , Rel. Min. Laurita Vaz, julgado em 28/10/2008.
NOTAS DA REDAÇÃO
1 - GARANTIAS NO CONTRATO DE LOCAÇÃO
A lei de locações (Lei 8245 /91) prevê as seguintes garantias que o locador pode exigir do locatário em um contrato de locação:
"Art. 37. I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia; IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196 , de 2005). Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. "
A fiança é um contrato necessariamente escrito pelo qual uma pessoa garante ao credor a satisfação da obrigação assumida pelo devedor caso este não a cumpra, conforme artigos 818 e 819 do Código Civil .
2 - IMPENHORABILIDADE
A cláusula de impenhorabilidade tem como finalidade proteger o patrimônio do devedor e sua família, pois impede que determinado bem de sua propriedade seja penhorado.
Pode decorrer de previsão expressa da lei, como é o caso da impenhorabilidade do bem de família, ou da declaração de vontade do instituidor. Neste último caso, a impenhorabilidade é efeito da gravação do bem com a cláusula de inalienabilidade, conforme artigo 1.911 do Código Civil : "A cláusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade, implica impenhorabilidade e incomunicabilidade ."
Bem de família é o imóvel residencial no qual o casal ou a entidade familiar estabelece sua moradia, lembrando que o STJ (Súmula 364) estendeu a proteção às pessoas que vivem sozinhas.
A impenhorabilidade legal do bem de família está prevista na Lei 8.009 /1990
"Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei ."
A regra é que os bens gravados com cláusulas de impenhorabilidade ou inalienabilidade são absolutamente impenhoráveis. CPC , "Art. 648. Não estão sujeitos à execução os bens que a lei considera impenhoráveis ou inalienáveis."
Porém, em alguns casos previstos por lei, a impenhorabilidade é relativa. Nestes casos, ainda que gravado com cláusula de inalienabilidade ou impenhorabilidade, o bem poderá ser penhorado para pagamento de alimentos, tributos e taxa condominial. CPC , "Art. 649, § 1o A impenhorabilidade não é oponível à cobrança do crédito concedido para a aquisição do próprio bem. 2o O disposto no inciso IV do caput deste artigo não se aplica no caso de penhora para pagamento de prestação alimentícia. "
"Art. 650. Podem ser penhorados, à falta de outros bens, os frutos e rendimentos dos bens inalienáveis, salvo se destinados à satisfação de prestação alimentícia. "
Também poderá ser penhorado o bem do fiador decorrente de fiança concedida em contrato de locação:
L. 8009/90, "Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. "
3 - DO JULGAMENTO
O STJ e STF possuem precedentes no sentido de que é possível a penhora de bem de família do fiador locatício, enquanto que o locatário devedor tem garantida a proteção!
" AgRg no REsp 876938 / SP . (...) 2. É válida a penhora do bem destinado à família do fiador em razão da obrigação decorrente de pacto locatício, aplicando-se, também, aos contratos firmados antes da sua vigência. Precedentes desta Corte e do Supremo Tribunal Federal. "
Porém, no caso em questão o bem de família do fiador é seu único imóvel, de modo que se for penhorado, ele e sua família não terão onde morar!
Diante deste quadro, coloca-se em questão a dignidade da pessoa humana (do fiador e sua família), o direito fundamental à moradia e a proteção constitucional dada à família.
"Art. 6o São direitos sociais a educação, a saúde, o trabalho, a moradia , o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição ."
"Art. 226. A família , base da sociedade, tem especial proteção do Estado . "
Por outro lado, o locador/credor poderia ter recusado a prestação da fiança por aquele que não tem bens suficientes para cumprir a obrigação, assim como por aquele que possui um único imóvel protegido pela cláusula de impenhorabilidade. Código Civil : "Art. 825. Quando alguém houver de oferecer fiador, o credor não pode ser obrigado a aceitá-lo se não for pessoa idônea, domiciliada no município onde tenha de prestar a fiança, e não possua bens suficientes para cumprir a obrigação . "
Como se trata de questão de grande relevância, a 5ª Turma do STJ deu provimento ao agravo regimental e decidiu submeter o REsp 799.508-SP à apreciação da Terceira Seção.
3 Comentários
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Meu pai foi fiador de aluguel e esta sendo executado ele tem um único imóvel mais esta no inventário ainda não tem matricula no nome dele, apenas a Matrícula no nome do meu vô dividindo as cotas para os doze filhos, o imóvel dele pode ser penhorado? continuar lendo
gostei muito bem esclarecedor continuar lendo
Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. " continuar lendo