O único imóvel residencial do fiador pode ser penhorado para satisfazer a obrigação do locatário? (Informativo 374)

Informativo n. 0374

Período: 27 a 31 de outubro de 2008.

As notas aqui divulgadas foram colhidas nas sessões de julgamento e elaboradas pela Assessoria das Comissões Permanentes de Ministros, não consistindo em repositórios oficiais da jurisprudência deste Tribunal.

REMESSA. TERCEIRA SEÇÃO. BEM. FAMÍLIA. FIADOR.

A Turma deu provimento ao agravo e remeteu o julgamento do REsp à Terceira Seção, dada a relevância do tema em questão. No caso, o fiador de contrato de locação pretende afastar a constrição de seu único imóvel ao fundamento de que incidente a impenhorabilidade reservada ao bem de família pela Lei n. 8.009 /1990. AgRg no REsp 799.508-SP , Rel. Min. Laurita Vaz, julgado em 28/10/2008.

NOTAS DA REDAÇÃO

1 - GARANTIAS NO CONTRATO DE LOCAÇÃO

A lei de locações (Lei 8245 /91) prevê as seguintes garantias que o locador pode exigir do locatário em um contrato de locação:

"Art. 37. I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia; IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196 , de 2005). Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. "

A fiança é um contrato necessariamente escrito pelo qual uma pessoa garante ao credor a satisfação da obrigação assumida pelo devedor caso este não a cumpra, conforme artigos 818 e 819 do Código Civil .

2 - IMPENHORABILIDADE

A cláusula de impenhorabilidade tem como finalidade proteger o patrimônio do devedor e sua família, pois impede que determinado bem de sua propriedade seja penhorado.

Pode decorrer de previsão expressa da lei, como é o caso da impenhorabilidade do bem de família, ou da declaração de vontade do instituidor. Neste último caso, a impenhorabilidade é efeito da gravação do bem com a cláusula de inalienabilidade, conforme artigo 1.911 do Código Civil : "A cláusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade, implica impenhorabilidade e incomunicabilidade ."

Bem de família é o imóvel residencial no qual o casal ou a entidade familiar estabelece sua moradia, lembrando que o STJ (Súmula 364) estendeu a proteção às pessoas que vivem sozinhas.

A impenhorabilidade legal do bem de família está prevista na Lei 8.009 /1990

"Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei ."

A regra é que os bens gravados com cláusulas de impenhorabilidade ou inalienabilidade são absolutamente impenhoráveis. CPC , "Art. 648. Não estão sujeitos à execução os bens que a lei considera impenhoráveis ou inalienáveis."

Porém, em alguns casos previstos por lei, a impenhorabilidade é relativa. Nestes casos, ainda que gravado com cláusula de inalienabilidade ou impenhorabilidade, o bem poderá ser penhorado para pagamento de alimentos, tributos e taxa condominial. CPC , "Art. 649, § 1o A impenhorabilidade não é oponível à cobrança do crédito concedido para a aquisição do próprio bem. 2o O disposto no inciso IV do caput deste artigo não se aplica no caso de penhora para pagamento de prestação alimentícia. "

"Art. 650. Podem ser penhorados, à falta de outros bens, os frutos e rendimentos dos bens inalienáveis, salvo se destinados à satisfação de prestação alimentícia. "

Também poderá ser penhorado o bem do fiador decorrente de fiança concedida em contrato de locação:

L. 8009/90, "Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. "

3 - DO JULGAMENTO

O STJ e STF possuem precedentes no sentido de que é possível a penhora de bem de família do fiador locatício, enquanto que o locatário devedor tem garantida a proteção!

" AgRg no REsp 876938 / SP . (...) 2. É válida a penhora do bem destinado à família do fiador em razão da obrigação decorrente de pacto locatício, aplicando-se, também, aos contratos firmados antes da sua vigência. Precedentes desta Corte e do Supremo Tribunal Federal. "

Porém, no caso em questão o bem de família do fiador é seu único imóvel, de modo que se for penhorado, ele e sua família não terão onde morar!

Diante deste quadro, coloca-se em questão a dignidade da pessoa humana (do fiador e sua família), o direito fundamental à moradia e a proteção constitucional dada à família.

"Art. 6o São direitos sociais a educação, a saúde, o trabalho, a moradia , o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição ."

"Art. 226. A família , base da sociedade, tem especial proteção do Estado . "

Por outro lado, o locador/credor poderia ter recusado a prestação da fiança por aquele que não tem bens suficientes para cumprir a obrigação, assim como por aquele que possui um único imóvel protegido pela cláusula de impenhorabilidade. Código Civil : "Art. 825. Quando alguém houver de oferecer fiador, o credor não pode ser obrigado a aceitá-lo se não for pessoa idônea, domiciliada no município onde tenha de prestar a fiança, e não possua bens suficientes para cumprir a obrigação . "

Como se trata de questão de grande relevância, a 5ª Turma do STJ deu provimento ao agravo regimental e decidiu submeter o REsp 799.508-SP à apreciação da Terceira Seção.